東森財經新聞房地产行业2023年10月月报：新房二手房成交均好转；土拍溢价率创年内新低
新房：10月新房成交同比降幅收窄。10月40城新房成交面积环比+3.6%，同比-16.8%，同比降幅较上月缩小22.0pct。1-10月累计同比-7.4%，跌幅较上月扩大0.9pct。10月成交集中放量，主要是受到9月新政密集落地的影响，前期网签集中在10月备案。我们预计11月成交将延续分化行情，核心城市市场预计保持稳健运行，但限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需、刚改需求入市，持续性仍待观察；弱二线和广大三四线城市的市场修复仍不明朗，市场信心和居民购买力仍然不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。
从各城市能级来看，10月一线城市新房成交面积环比回落，各能级城市同比跌幅均收窄。1）一线%，同比降幅较上月收窄16.3pct；累计同比+0.1%。北京受限于供应，成交环比-13%，同比-36%；上海本月迎来十批次集中供应，成交同比+5%；广州持稳，同环比均持平；深圳阶段性回升，环比+33%，但同比-15%。2）二线%，同比降幅较上月缩小了28.0pct，累计同比-10.6%。我们跟踪的二线%的城市成交环比增长，44%的城市同比增速由负转正。武汉主要得益于二三四环线高性价比项目以低价入市，成交同比+65%，环比+87%。依据各地新政落地效果情况，二线城市本月成交呈现以下三大类分化走势：a）杭州、南京等城市随着新政落地，短期内成交有所回升。b）短期集中放量后，10月呈现“前高后低”走势，例如南宁；c）福州、济南、青岛等城市政策效果不佳，市场信心仍然不足。3）三四线%，同比降幅较上月收窄了14.8pct，累计同比-7.4%。除金华、荆门同比正增长以外，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。
二手房：10月二手房成交同比增速由负转正，各能级城市同比增速均有提升。10月18城二手房成交面积环比+6.4%，同比+18.9%，同比增速较上月提升了20.7pct；累计同比+22.0%。10月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-18.7%、20.5%、-1.3%，同比增速分别为3.0%、23.6%、40.7%，同比增速较上月分别提升了0.1、31.9、35.7pct；累计同比增速分别为11.1%、27.5%、28.6%。环比来看，8成城市二手房成交环比回升，杭州二手房成交环比+44%，领涨各重点城市，但部分二线城市二手房挂牌量同步快速增长，并且挂牌房源中，降价房源也较多，成交持续性仍待观察。北京二手房市场热度回到新政前，一部分积压的置换需求在认房不认贷施行之初就已经释放，9月下旬以来，二手房带看、成交有所回落，10月二手房成交环比-25%。同比来看，8成城市成交规模高于去年同期，特别是深圳、杭州、佛山等，增幅超过40%，不过北京、厦门成交仍然不及去年同期。
库存与去化：截至10月底12城新房住宅库存面积为1.21亿平，环比下降0.8%，同比下降4.2%，重点城市供应大幅缩量，而成交总体持稳，致使库存规模收缩；整体去化周期为15.8个月，环比上升0.7个月，同比上涨3.0个月。具体来看，10月我们跟踪的城市中超4成去化周期环比拉长，仅上海、杭州在12个月内。
开盘去化率：据克而瑞数据，重点城市10月平均开盘去化率为30%，较上月下降7个百分点，来访去化转化回落至新政前。虽然各地利好政策不断，但从项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。去化率下跌城市主要有：1）前期热点恒热的北京、上海等，观望情绪加剧，上海去化率环比降幅高达18pct；2）短期内热度回升的宁波、天津、郑州等，回暖动力略显不足，10月去化率由升转降。而多数去化率上涨城市如武汉、佛山、苏州等主要源于房企提质缩量的推盘策略，带动城市去化率稳中有增。
土地市场：10月土地成交规模环比明显回升，溢价率创年内新低。10月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为3.1亿平，环比+69%，同比-5%。本月全国住宅类用地平均溢价率为3.5%，环比-0.5pct，同比+1.9pct。从累计来看，1-10月全国住宅类用地土地成交建面同比-33%；成交总价同比-28%；溢价率5.4%，同比-0.2pct。展望后市，限价放松下核心地块的竞拍热度或将小幅上升。我们认为，取消土地拍卖中的地价限制，不会大幅刺激市场热度提升，投资回暖仍更多需要参考市场表现和企业的销售回款情况而定，因此预计接下来土地市场仍会维持三季度的整体水平和热度。但土地限价的放开，或将加剧土地市场冷热分化，在市场筑底企稳过程中，企业投资或更加聚焦，优质地块投资竞争度或将加码。
房企：1）销售：百强房企单月、累计销售同比降幅均扩大。百强房企10月单月实现权益销售额3094亿元，同比下降29%（前值：-28%）；累计实现权益口径销售额3.58万亿元，同比-14%（前值：-12%）。TOP20房企中累计销售额同比增长较快的有：华发（+33%）、越秀（+33%）、建发（+21%）、华润（+14%）、中海（+13%）、中交（+13%）、滨江（+12%）、招蛇（+9%）、铁建（+2%）、保利（+1%）。2）拿地：在核心城市土拍加速之下，10月百强房企拿地量与拿地强度同比明显提升。百强房企10月单月全口径拿地金额1777亿元，同比+41%（前值:-23%）；拿地强度从9月的31%升值41%，同比+21pct。单月土地投资较多的有：中海（拿地金额399亿元，拿地强度159%）、招蛇（111亿元，54%）、铁建（111亿元，106%）、华润（101亿元，37%）、保利（100亿元，28%）。从累计来看，1-10月百强房企全口径拿地金额同比仍有14%的下降，拿地强度24%，同比持平。短期内央国企、城投、少量优质民企格局不会转变，一旦土地限价放开在多城执行，央国企的优势将进一步加大，拥有优质项目的优质房企毛利率可能会率先走向上行通道；但考虑到整体市场处在底部修复阶段，房企土地投资或将继续保持谨慎。3）融资：10月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行276亿元，同比-46%東森財經新聞，环比-19%，平均发行利率3.49%，同比+0.19pct，环比-0.22pct。1-10月累计发行5958亿元，同比-21%。主流房企中10月苏高新、联发、首开发行国内债券规模较大，分别发行33東森財經新聞、12、12亿元。今年11、12月国内外债券分别到期589、576亿元。2024年1、3、4月是未来的集中到期小高峰，到期规模分别为918、1087、917亿元。具体来看,11月以下主流房企面临债务到期压力：保利（45亿元）、恒大（42亿元）、佳兆业（41亿元）、碧桂园（28亿元）。
政策：1）需求端，核心城市利好仍在不断推出。一线城市中上海金山针对人才定向放松限购政策；二线城市中，杭州主城区外取消限购，优化公积金贷款政策，杭州政策的松绑也代表着核心二线地产政策已经基本放松到位，释放了积极的信号。其他城市政策以取消限购、发放购房补贴为主。2）供给端，自然资源部建议取消土拍限价，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等多地已落地执行，其他城市下一步有望跟进落实。我们认为取消土拍限价的影响有三：a）提升土拍热度，后续或传导到房价，居民对房价看跌预期或得到缓解。b）若同时增加核心地块的供应，或在Q4带来一波拿地热潮。c）拥有优质项目的优质房企毛利率或率先走向上行通道。3）城中村改造配套政策逐步细化。10月12日住建部提出，超大特大城市城中村改造分三类推进实施：拆除新建、整治提升、拆整结合，城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。我们认为城中村改造将是未来行业长期发展方向之一，对于调整核心城市供需关系有重大意义，或能释放一二线城市的优质土地资源，增加核心区域土地供应。但主要限于一二线城市内，实际对销售投资占比较大的三四线）保障性住房建设有望加速。《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文）正式下发，并传达到各地政府。未来我国房地产市场或将区分保障房和商品房两大住房体系运行。保障房的供应群体有望扩展至工薪阶层，实行封闭式管理，不得上市交易，回归居住属性。该体系的建设仍需要一个长期渐进的过程。长期而言，有利于保障和改善民生，工薪阶层有望实现居者有其屋；保障房供给力度或加大，一定程度上拉动投资；推动建立房地产业转型发展新模式。10月末的中央金融工作会议也明确了构建房地产发展新模式的突破点，包括城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施的“三大工程建设”是构建房地产发展新模式的重点突破方向，也是未来金融支持房地产的主要领域。
我们认为当前行业仍面临较大压力，虽然需求端利好政策持续推出，但对成交的提振效果边际递减，同时，没有持续强心剂的情况下，居民信心仍然不足，行业基本面复苏仍然较弱，市场预期或不持续。我们认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。
现阶段我们建议关注两条主线）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
